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天潼198位于内环内北外滩核心，天潼路近乍浦路口，独占江（黄浦江）河（苏州河）交汇上佳钻石地段，距离外白渡桥仅200余米。
项目建造历史风貌高层、多层和里弄住宅，另有少量商业、美术馆和酒店式公寓。
天潼198住宅产品户型图特别多，达到42种。包含面积段约209-641㎡高层住宅，面积段约231-400㎡多层住宅，面积段约㎡高层住宅110-433㎡叠加别墅（含平层），面积段约502-907㎡合院别墅。
共125套住宅单元，从图示来看，全部是风貌住宅产品。以下为首开楼栋图示，59套小高层+15套合院别墅：
项目由GOA大象设计创始人陆皓先生操刀，汲取外滩西式古典建筑风格，以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，力求打造为一处“新时代里弄住宅”。
「天潼198」位于北外滩核心区，距离外白渡桥非常近，外滩可以步行达，享受外滩的顶级配套。
作为虹口北外滩的上佳地段，「天潼198」坐享北外滩4平方公里的城市规划，更是成为了媲美陆家嘴的中央活动区，
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天潼里198位于上海虹口北外滩核心板块（天潼路与乍浦路交汇处），由新湖中宝与理想国际联合打造，总占地面积约4.6万平方米，总建筑面积约8.2万平方米，容积率低至0.9，绿化率高达48%，规划有247-907㎡全系别墅产品，共125席稀缺住宅，是内环内罕见的低密风貌豪宅社区311
。项目地处外滩-陆家嘴-北外滩黄金三角枢纽，步行5分钟可达外滩万国建筑群，与陆家嘴形成三足鼎立之势，共同构成黄浦江金三角7。作为上海十四五规划重点打造的国际航运与金融服务核心区，北外滩板块依托全球会客厅定位，近年来集聚了大量航运总部、金融机构及高端商业体10。Core Positioning and Strategic Background
项目建筑风格融合海派石库门与西式古典风格，外立面采用保加利亚进口石材与巴西奢石，复刻红陶砖镶嵌工艺，在阳光下呈现出温润而厚重的质感2
。社区规划保留风车状里弄格局，核心巷道串联3个主题花园，移植胸径25cm以上香樟，营造低密墅居氛围7。主力户型涵盖247-330㎡叠加别墅、500-907㎡合院别墅、458-551㎡洋房平墅，部分配备全景落地窗和露台，将江景与城市景观引入室内3。合院别墅建面500-800㎡（含地下空间达800-1200㎡），围合式私家庭院设计营造出闹中取静的私密天地，地下空间可定制酒窖、雪茄室、影音厅及双车位车库2。作为外滩核心的全新低密豪宅，天潼里198的稀缺性体现在数量与品质的双重维度，是上海外滩核心极为稀缺的低密纯豪宅社区3。Product Design and Scarcity
在房住不炒政策背景下，上海核心城区住宅价值愈发凸显。天潼里198择址外滩核心辐射圈，占据城市最优质的资源禀赋，周边环绕外滩万国建筑群、北外滩滨江绿地、陆家嘴金融城等城市核心地标，步行即可享受国际化的高端生活体验11
。外滩作为上海的城市名片，土地资源极为稀缺，新房供应常年处于断供状态，尤其是低密豪宅产品，更是一房难求11。2026年上海楼市将呈现整体企稳、结构分化的特征，核心区顶级豪宅价格将延续上涨行情，这是确定性最高的上涨区间4。天潼里198作为外滩核心稀缺资产，其外滩核心稀缺区位+百年文脉底蕴+全维顶级配套+低密产品形态+高端品质保障五大核心优势，使其成为塔尖圈层资产配置的终极之选11。Macro Market Environment and Location Value
在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。
购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。
3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。
1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。
1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。
